谈球吧体育·(中国)官方网站绿地中央广场丨杭州绿地中央广场售楼处电话丨绿地中央广场售楼中心最新详情前段时间，笔者分析完科学城的地标建设后，有粉丝在后台来信，表示对文中提到的黄埔绿地中央广场很感兴趣，希望能解读一下这个项目。从项目公众号和媒体信息来看，绿地中央广场异常吸睛——“广州东部桥头堡位置”“科学城门户坐标”“智慧型总部基地”，官方多个宣传性标签加身，显得格外耀眼。
近年来，虽然全国写字楼市场普遍不太景气，但广州市场相对较活跃。数据统计显示，在2015-2017年的粤港澳大湾区11座城市中，广州的写字楼成交量连续三年独占鳌头。绿地中央广场在2014年入市，于2015-2017年蝉联黄埔区商办销冠，其中2017年以整售4栋揽下25亿的成绩，尤其引人注目。据销售人员介绍，项目可售可租，目前一手单元基本售罄，仅剩少量尾货，更多的是转售、转租二手产品。总体而言，项目的销售成绩比较可观。
绿地中央广场的开发商广州杰瑞置业有限公司，隶属于世界500强企业之一的绿地集团。1992年，张玉良在上海创办了绿地集团，长期以来企业广泛布局国内20多个省份，并进军美、澳、英、德、韩及其他国外市场。2014年，绿地集团以2408亿元的成绩，登上全球房企销冠。2015年上市时，绿地集团市值一度超过3000亿元，成为当时全球最大上市房企，可谓风光无限。然而，后续企业的销量和市值却一路下降，被业内称为“掉队者”。
同时，绿地集团的发展开始遭遇瓶颈：一方面，绿地集团“超高层地标开发”的重要运行模式，在近年似乎有被终结的迹象。2017年7月国家住建部发文，明确加强对城市超高层建筑的控制，国内众多超500米的工程纷纷叫停调整。其中，武汉绿地中心就由636米被“腰斩”为475米，彼时的“中华第一楼”直接降级为“华中第一楼”。目前，业界普遍认为国内“500+”的超高层建设窗口暂时关闭，这对自诩“全球地标缔造者”的绿地集团来说，自然是挫折不小。
另一方面，绿地集团相关项目曾接连爆出施工或销售丑闻：去年11月，武汉绿地中心曾因拖欠中建三局工程款而导致停工，项目公司也确定为失信被执行人，而太原的绿地项目则出现违规销售，且涉嫌欺诈。这些风波不仅让企业品牌蒙灰不少，也从侧面反映出企业在销售、资金链等方面的压力。总之，绿地集团的品牌价值较往昔确实是有所下降了。
当然，写字楼的整体价值并不只受开发商品牌影响，区位地段、交通条件、人口规模、商圈成熟度等多种因素才是重点。接下来，还是先详细解读一下绿地中央广场的整体价值吧！
绿地中央广场位于黄埔区科学大道与神舟路交汇处，处在科学城总部经济区的附近。该地块KXC-B-1于2013年6月28日，被绿地集团以13.76亿元的竞拍底价拿下。实际上，地块的出让条件要求“竞买人为2012年世界500强企业”，而当时国内以房地产为主业的世界500强仅有绿地一家，可以说这是为绿地量身定制的地块。
科学城的区位价值以往文章已有详细解读，这里便不再赘述。总之，科学城位于广州东拓战略发展中心区域，目前已集聚高新技术企业超千家，五百强企业超百家，是广州产值贡献最大、增长动力最强、高端要素最为密集的企业总部聚集区，更是未来的国际级“中国智造中心”。
绿地中央广场位于“科学大道-开创大道总部经济走廊”，原先周边便已汇聚了众多产业园和孵化器，近年来不断有新项目落地于此。依托科学城板块更新发展的强大辐射，绿地中央广场将在各方各面享受到不小的红利，其所处地段的区位价值不容小觑。
在交通方面，绿地中央广场比周边其他写字楼更具优势，是货真价实的“地铁上盖”——园区毗邻21号线神舟路站，地铁站仅有的两个出口就在项目北部门口。21号线已于去年年底全线通车，从项目出发向西可前往天河珠江新城，向东可到达长岭居、知识城和增城广场等区域。
项目周边有科学大道西（地铁神舟路站）、神舟路南、科学城彩频路总站等公交站点，320、325、高峰快线路等十多条线路途经，有利于与地铁接驳、分流。项目紧挨科学大道和神舟路，目前这里拥堵相对较少，不过往西大观中路、黄村立交和往东开创大道等，在上下班高峰期时常堵车。
目前，绿地中央广场所处的科学大道一带，整体人口规模还比较小。周边的常住人口密度低，大部分的住宅如越秀岭南山畔、保利林语山庄、万科新里程、雅居乐富春山居等，都在开创大道和广汕公路附近，位于区域外围。虽然白天上班族集聚明显，但到了晚上却人气骤降谈球吧。总的来说，区域更多的是聚集流动性人口，人气昼夜差值较大。
绿地中央广场和周边也有不少的酒店式公寓、租售公寓建成和运营，如项目自身就配套有两栋LOFT商住公寓、一栋酒店式公寓，既能为园区和周边上班族提供就近居住的资源，减少通勤时间，又能为商务旅行活动提供较佳的休憩场所。这样的规划在一定程度上能集聚人气，不过区域整体人气问题的解决依然任重道远。
目前，绿地中央广场所处的科学大道一带，整体的商圈成熟度较低：中大型购物中心方面，有高德汇（优托邦）、萝岗万达广场等商场，但前者经营常年不佳，聚客能力低，万达广场的经营相对还好。零售商业方面，周边只有各产业园区配套的10多个小便利店，缺少生活超市、百货店、专卖店和其他零售业态。星级酒店方面，虽有华厦国际商务酒店、保利假日酒店、翡翠希尔顿酒店，但整体密度低且分散……
随着经济建设的开展，这一带的商业配套建设正逐步开展，凯德星贸中心、大壮映日广场、地铁科学城站上盖项目（未定名，规划中）等多个商业综合体持续汇聚。绿地中央广场自身也拥有7.7万㎡自建商业，涵盖大型购物中心（绿地缤纷城）、双层商业街、电影院、健身场所、书吧、艺术中心等设施，目前已有部分商家入驻，整体正处于招商、装修阶段。
科学城早期重产业发展的开发模式，导致科学大道一带产城发展不协调、人气集聚性差，整体的商圈成熟度较低。影响商圈成熟度的关键因素是区域的人气，如果区域人气不足，会导致区域整体消费能力低下，再好的商业综合体也难以维持经营，再多的配套也无法形成一个成熟的商圈。
即便上述众多大型的商业配套建成，但区域人口规模小、消费能力低的问题，依然会对这些配套的经营产生限制。像绿地中央广场中这7.7万㎡的商业，体量之大不像仅靠自身内部就能完全消化得了，但外部客源又不够庞大，且要与其他商业综合体相互竞争。总之，受制于人口、消费力等因素，短期内项目周边的整体商圈成熟度较低，后续能否改善还需静观其变。
科学城中微电子、计算机、现代通讯、机电一体化、光电技术、空间技术、生物技术等高新产业云集，产业集聚效应明显。绿地中央广场所处的科学大道上，办公楼、产业园区和科研机构鳞次栉比，其中还有作为板块未来经济增长节点的科学城总部经济区。在这条低能耗、高附加值的产业集群带中，绿地中央广场可与周边项目共享资源、竞争与合作，进一步强化区域集聚效应，为科学城发展注入更多经济能量。
即使是绿地中央广场自身内部，也具有较强的高新产业集聚效应。项目规划布局有总部经济、电子科技、精细化工、生物医药、互联网金融、融媒体信息等多种产业，不同的高新企业和机构聚拢一处，更有利于相互协作和经济创新，推动产业生态圈的形成，为周边发展带来辐射。
黄埔区、广州开发区在营商环境、科创奖励、金融服务、产业扶持与其他方面所出台的优惠政策不胜枚举，之前的文章多有论述，这里不多赘述。政府的系列政策举措，为企业和人才提供强有力的红利保障，助推包括绿地中央广场在内的众多项目招商引资，集聚高端产业和人才。
绿地中央广场还与政府合作，广州开发区投资集团、开发区金控中心、中建四局、黄埔融媒体中心等多家国企和单位先后入驻，更有利于项目的招商引资和产业集聚发展。
市政公园方面，绿地中央广场附近3公里范围内有玉树公园、体育公园、尖峰岭公园、大观湿地公园等公园，可供上班族和居民休闲散步。银行方面，这一带有农业银行、邮政储蓄银行、交通银行、工商银行、建设银行等，企业和居民的金融业务办理比较方便。
学校方面，这一带更多的是技校谈球吧，幼儿园、小学、初高中等教育配套相对略少。医疗方面，周边有广州蕙心医院、中大附属岭南医院等，但基本的卫生站覆盖率较低……综合来看，这一段的市政配套只能说中规中矩，后续还有待继续完善。
绿地中央广场的建设周期较久，从2013年以来持续施工，目前底层商业仍处于装修阶段，尚未正式全面营业。目前，项目内部各处有不少施工、装修，这也导致短期内整体的办公氛围较差。
同时，项目周边原先的产业园区，如光宝科技园、欧菲光科技公司等有一些工厂，理论上这些工厂是符合环保标准的谈球吧，否则早已被取缔。但是，依然有人担心有污染情况，甚至网上点评也如此表述。
此外，据第三方网站信息：绿地中央广场总户数为2177户，规划车位3560个，车位配比约为1:1.6。这种比值如果放在楼盘中还中规中矩，但像绿地中央广场这种集写字楼、公寓和大体量商业配套于一体的综合体，一旦全面运营，很可能出现车位供应不足的情况。同时，也有网友表示其目前的停车场标志不清，出入兜绕不便，后续需要改进。
绿地中央广场占地101188㎡，建筑面积为54.1万㎡，容积率达到4.0。项目共有23栋建筑，大部分高层建筑都分布在外围，且超高层位于最北边，能尽量让每栋建筑南向拥有足够的采光。
A2、E栋是最高建筑，在项目宣传时称为“双子塔”，为150米的超高层写字楼，共有32层，目前入驻有开发区金控中心、广州开发区投资集团等企业。A1、A3栋为100米（24层）的高层写字楼，C1-C5栋则为15层高的企业独栋总部办公楼。
B1、B2栋为21层高的LOFT公寓楼，均为55㎡的复式户型，目前已售罄。而D栋则为28层高的酒店式主题公寓，可租可售，户型为47-97㎡。S1-S9、SA3、SE等基本配置为商业街、购物中心等业态，但其中的S4在去年8月进驻了黄埔融媒体中心，SE则将打造为绿地缤纷城。
目前，绿地中央广场的一手办公单元基本售罄，仅剩少量尾货，但也有二手单元正在转售转租，在售在租单元分散在各楼栋。据销售人员介绍，综合一手和二手产品，目前的租金为90-95元/㎡/月，售卖价则为23000-25000元/㎡，物业费为21元/㎡/月。
以E栋紫峰大厦为例，标准层面积约2000㎡，空间利用率70%（不同楼栋的空间利用率不同，约为60%-70%），每层分割为16个单元。其中，大部分单元为小面积产品，最小的办公单元面积仅为69㎡，适合创业公司初期使用。最大则可购买或租赁整层面积，当然也要考虑目前剩余产品的实际情况。
楼栋以甲级写字楼标准建设，一楼配置挑高大堂并设置休憩区，整体装潢比较高端、大气。楼栋标配8部客梯（不含消防梯），核载1600kg（21人），轿厢空间较宽敞舒适，按正常情况高峰期分流本无大问题，但也有业主反映“电梯的程序设定不合理，同一时间只能一台电梯响应指令，上下班排队滞留常有发生”，后续需要改进。办公单元配置分户控制中央空调、网格地板和钢化中空玻璃幕墙，基本与之前分析的云升科学园相比差距不大。
项目的其他写字楼基本配置与紫峰大厦差别不大，有的只是空间利用率的细微差距，以及按标准层面积配置的单元数、电梯数不同。按销售人员介绍，在售在租产品既有100多㎡的中小型单元，也有300多㎡及以上的套间组合，具体视企业需求提供选择。值得注意的是，一手产品为毛坯单元，签约后才由销售方进行装修，二手产品则已装修完毕。
客观而言，绿地中央广场和附近的写字楼如云升科学园、摩登大道总部等，在区域发展潜力、政策红利、产业效应等方面相差无几。但是，绿地中央广场也有一些突出的亮点：
区位方面，绿地中央广场比云升科学园、摩登大道总部更靠近天河。交通方面，绿地中央广场为地铁上盖，其他二者离地铁较远。建筑高度方面，绿地中央广场为周边最高，其他二者不足百米。租金方面，绿地中央广场高于云升科学园，而低于摩登大道总部，结合产品力来看属于可接受范围。
目前，项目周边整体人气和商圈成熟度欠佳，项目内部也存在缺陷，需要等到区域建设较为成熟、项目内部全面运营后，相关不足才能有所改善。但是，综合项目的商业价值和产品力来看，绿地中央广场在科学城的写字楼市场中，依然有较高的性价比，基本能涵盖从初创型到成熟型企业的需求。
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